據彭博新聞社報導，現年63歲的羅德曼一直從事不良房屋貸款的買賣，自2002年以來一直住在北京，他的公司爲中國地產界和銀行的私人股本與對沖基金提供諮詢。他目前在給客戶播放北京的空寫字樓幻燈片。在他的幻燈片上，目前空樓的計數是55幢，還有其它十幾個候選的樓盤。根據羅德曼的數據，北京商業房產的實際空置率可能高達50%，比德國5個最大的寫字樓市場在2009年租出去的辦公面積的總和還要多。

空樓林立 建設不止

從高盛、瑞士銀行和摩根大通北京辦公室所在寫字樓往南看過去，首先映入眼簾的建築之一是17層的辦公大樓－－金融街9號，這是一座空樓。再遠一點是交通銀行的兩座18層高的辦公樓，門上已經積了灰塵，大廳現在是一個自行車停車場。

然而，北京寫字樓的供應量仍在繼續增長。總部位於芝加哥的房地產公司仲量聯行（Jones Lang LaSalle Inc）估計，在現有920萬平方米積存的基礎上，今年還會有120萬平方米的辦公空間上線。

市政府不顧市場還在推動增長，當地市政區作爲最大股東的金融街控股股份有限公司，計劃從今年起建100萬平方米的新辦公用房，該公司的投資者關係負責人王女士說，正在與潛在的客戶，如摩根大通商談。

根據仲量聯行的數據，2009年底35%的空置率已經寫下北京有史以來的最高記錄，而區政府仍在尋求將城市的中央商務區擴大一倍。

房地產經紀商世邦魏理仕公司（CB Richard Ellis Group Inc.）跟蹤的103個寫字樓市場中，去年第三季度北京的辦公室空置率是22.4％，居第九位。但是這個數字沒有計算許多即將開放的高樓，花費66億元建成的、74層高的第三國貿大廈，這是北京最高的寫字樓。

而且世邦魏理仕計算空置率時，並沒有將銀行和保險公司等自己購買的寫字樓的空置計算在內，因爲業主使用部份空間。製造業也出現產能過剩。去年中國的新廠及其地產的投資上升67％，達到15.2萬億元人民幣，比俄羅斯的國內生產總值還要高。2009年，過剩的鋼鐵產能可能達到1.32億噸，比世界上第二大鋼鐵生產國日本的產量高出8750噸。歐盟商會的報告說，迫在眉睫的水泥產能過剩氾濫正在形成中。

由於（地產開發）公司去年獲得政府1.4萬億美元新貸款的一部份用於建造摩天大樓，中國各地的空樓雨後春筍般冒出來。前摩根士丹利亞洲首席經濟學家謝國忠和對沖基金經理查諾斯說，中國的樓市已經處於泡沫之中。1月25日接受彭博電視採訪時查諾斯說：「中國現在已經存在一個巨大的房地產泡沫和固定資產投資泡沫，想進行溫和的緊縮已經很難了。」

空頭大師：中國泡沫是迪拜的1000倍

空頭大師查諾斯1月份預測中國（泡沫）是迪拜的100倍，甚至1000倍。由於陷入至少800億美元的債務，迪拜的房地產價格從其2008年的巔峯時期下降50%，阿聯酋最大的投資銀行Shuaa Capital表示，這可能會使經濟萎縮0.4%。

截止去年11月底，中國在建的商業地產的空間相當於世界上最高的迪拜摩天大樓－－160層的Burj Khalifas的6800倍。

謝國忠和惠譽國際評級(Fitch Ratings)北京分部的高級主管朱夏蓮(Charlene Chu)認爲：現在很難確切的知道中國的銀行到底有多少房地產貸款的債務，因爲一些國企預定的工業貸款被用於投資房地產。

2月4日，銀行業監督管理委員會上海辦公室說，物業市場的下降可能會伴隨不良貸款激增。房地產價格下跌10%將使抵押貸款的拖欠比率增加三倍。

資產第三貴 銀行資產負債表惡化

投資者的擔心已經超出了房地產。在15個主要亞洲市場中，上海綜合指數的基準價格在下降了8%之後，相對於今年收入的估計仍然是亞洲第三高，僅次於日本和印度。歐盟商會去年11月表示，過剩的中國工廠「已對全球經濟造成深遠的損害」，激起了貿易摩擦，提升了不良貸款的風險。

彭博1月19日的投資者調查顯示，超過60%的投資者視中國爲泡沫，3成受訪者表示它將帶來最大的下降風險。消化房地產泡沫破裂所遺留的債務可能會削減銀行貸款，幾年內都會拖累經濟增長。

今年以來，在香港上市的中國工商銀行的股價下跌13%，中國建設銀行下降11%。同一期間香港恒生指數下降了7.3％。

謝國忠和朱夏蓮認爲銀行的資產負債表將惡化。謝國忠接受電話採訪時說：「很多人會失去了很多錢，但銀行可能不會像20世紀90年代時那樣了，當然會有大量壞帳，我覺的將有大量的抵押貸款變成壞賬。」

羅德曼說，中國是比世界任何地方擁有更多空樓，卻未反映到其資產負債表中的唯一國家。

與日本比較

清華大學經濟管理學院副教授霍瓦內茨（Patrick Chovanec）說，正如日本在20世紀90年代所經歷的經濟增長停滯，對中國而言，同樣的風險不能排除。

當時的日本，日經225指數上漲6倍；在1990年泡沫破滅之前，東京都會區的商業物業價格上漲了四倍。（泡沫破滅後）日經指數的交易只有1989年12月高峯時的1/4。

霍瓦內茨說：「國有企業利用從政府財政刺激借來的錢，以驚人的速度哄擡北京的土地價格（包括非理想地點的土地）。同時，商業地產的空置率超過30%，租金也下滑。所以問題只不過是你何時願意承認損失，或者乾脆不承認。」

今年1月，中國的貸款激增到1.39萬億元，比此前3個月的總和還高。70個城市的地產價格與去年同期比較攀升9.5%，21個月來最大的漲幅。

北京的決策者已經開始控制貸款，中國銀行業監督管理委員會1月27日在其網站發表聲明，要求銀行「合理控制」貸款增長。2月12日，中國人民銀行第二次下令各銀行增加存款準備金，給貸款擴張降溫。

Matthews Asia Pacific Fund(MPACX)首席經理人艾希達(Taizo Ishida)說：「流動資金泡沫去年進入房地產市場，三個星期前我在上海和深圳，其價格真是令人吃驚，真的非常驚人。一般說來，我不買中國股票。」

金融街的一個新租戶也許註定爲房地產的憂慮而來－－金融街8號將成爲中國華融資產管理公司的總部，華融公司的使命是：銷售銀行壞帳。

（大紀元記者李曉宇編譯報導）

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