【人民報消息】（人民報記者
麗君編譯報導）據《南華早報》9月6日刊登的評論文章，北京策緯諮詢（Trivium China）總體經濟與政策分析師David Tingxuan Zhang指出，儘管中國商品房預售制長期備受詬病，爛尾樓危機更讓大批購房者陷入「房未交、貸照還」的困境，北京當局至今仍未敢全面取消這項制度。中共近年以建立「房地產發展新模式」為名，宣稱要扭轉房企高槓桿、依賴預售資金擴張的舊有模式，但預售資金早已成為許多房企維持現金流的重要來源。北京若驟然廢除預售制，恐進一步加劇房企資金鏈斷裂與倒閉風險，也暴露其房地產改革難以擺脫舊有融資機制的制度性困局。
監管失靈與預售濫用：爛尾樓危機如何釀成
預售制長期為中國房地產開發商提供一條成本低廉的融資管道：房屋尚未完工，開發商便可先向購屋者收取頭期款，並取得銀行撥付的按揭貸款，以支應工程建設甚至後續擴張。房市繁榮時期，不少房企更以「取得土地—預售建案—回收資金—再取得土地」的高周轉模式迅速擴張，將尚未交付的房屋轉化為持續擴張與加槓桿的資金來源。一旦房價與銷售下滑、融資收緊，這套高度依賴資金持續流入的模式便可能迅速陷入困境。
值得注意的是，預售資金並非長期處於「無法可管」的狀態。中共《城市房地產管理法》早已規定，商品房預售所得款項必須用於相關工程建設；住建部2010年也要求各地完善預售資金監管制度，將資金納入監管帳戶，確保留有足夠款項完成建案。然而，白紙黑字的規定並未阻止大批預售建案最終陷入停工甚至爛尾。隨著房企債務危機爆發，不少購屋者等不到住房交付，卻仍須繼續償還房貸，2022年更爆發波及多地的「停貸潮」。這場危機暴露的已不只是房企過度舉債與挪用資金，而是地方監管、銀行放款與預售資金管理層層失守的制度性問題：本應受到嚴格監管、專款保障建案完工的巨額購屋資金，最終仍未能阻止部分工程停擺。當開發商可以在房屋尚未交付前取得大筆資金，而購屋者卻可能在收不到房子的情況下繼續背負數十年的房貸，這場爛尾樓危機所揭露的，正是中共國預售制度下風險與責任嚴重失衡的代價。
欲廢不能的政策死局：預售制成北京難拔的金融毒刺
然而，面對弊端叢生、並在爛尾樓危機中暴露巨大風險的預售制，北京為何遲遲不敢徹底廢除？分析指出，答案正在於中國房地產多年累積的結構性困局：預售制既是風險來源之一，也早已成為維繫房企資金周轉的重要支柱。近年官方一面收緊預售條件、強化預售資金監管，並宣稱要「大力推進現房銷售」；另一面卻始終沒有全面取消預售制。這種政策上的進退失據，反映北京面對的現實是：舊模式問題重重，卻又無法承受它在短期內突然退場所造成的衝擊。
問題的關鍵不在於北京是否知道預售制的弊端，而在於中共國房地產業對這套融資機制的依賴已經太深。預售讓開發商在建案完工前便能取得購屋款及按揭貸款資金，等於由購屋者提前為房企提供現金流。若北京此時「一刀切」全面禁止預售，原本已因銷售低迷、債務沉重而資金吃緊的開發商，將失去一項重要融資來源，只能更加依賴銀行貸款、自有資金或其他融資管道。對許多財務狀況脆弱的房企而言，這不僅可能加速資金鏈斷裂，更可能造成新的停工、違約與倒閉，讓原本意在降低預售風險的政策，反過來引爆另一輪房地產與金融壓力。
北京因此面臨一個難以迴避的悖論：繼續維持預售制，就難以根除購屋者先付款、開發商先取得資金所衍生的交屋與資金監管風險；若過快廢除，又可能抽走房企賴以周轉的資金來源。在房市長期低迷、房企債務尚未出清的情況下，預售制已從昔日支撐房企高速擴張的融資工具，變成北京明知風險重重、卻難以迅速拔除的制度性包袱。
流動性休克與土地財政：房市危機反噬地方政府
更棘手的後果在於，若在房企資金鏈尚未修復之際突然切斷預售資金，可能對仍深陷融資困境的房地產業造成新一輪「流動性休克」。一旦開發商失去重要的現金來源，財務狀況較弱的房企可能進一步縮減施工、延後交屋，甚至出現新的違約與倒閉，使原本為降低預售風險而推出的政策，反而催生更多停工與爛尾建案。北京面對的難題也正在於此：預售制留下的是風險，但在房企普遍缺血的情況下驟然拔除，又可能讓尚未出清的房地產危機進一步惡化。
更深一層的問題，是中共地方財政早已與房地產及土地出讓收入深度捆綁。房企銷售低迷、資金緊縮後，不僅會減少新建案投資，也會削弱購地能力與意願，進一步衝擊地方政府的土地出讓收入。中共官方數據顯示，2025年全國房地產開發投資已年減17.2%，國有土地使用權出讓收入也下降14.7%；到了2026年上半年，土地出讓收入更較上年同期驟降31.5%。與此同時，2026年前7個月房地產開發投資再年減19.2%，顯示房市收縮仍在持續。對長期倚賴土地財政、又背負沉重債務壓力的地方政府而言，房企不買地，意味著重要財源繼續萎縮；財政吃緊又會壓縮地方政府處理房地產善後及其他公共支出的空間。房地產危機因此早已不只是房企自身的債務問題，而是透過土地市場與地方財政相互傳導，形成北京難以迅速切斷的風險鏈條。
欲改革又要輸血：北京房市困局陷漫長消耗戰
北京所謂「房地產發展新模式」，因此很難被視為一次乾脆俐落的制度切割，更像是在房企債務、購屋者交屋風險、銀行資產與地方財政多重壓力下，被迫採取的漸進式拆彈。2026年8月底公布的新規，一方面提高預售門檻，要求預售住宅主體結構封頂、購屋資金全部納入監管帳戶，並推動現房銷售；另一方面，官方又同步要求加大房地產項目融資支持，滿足房地產業「合理融資需求」。一手收緊預售，一手維持融資，恰恰折射出北京面對的兩難：既無法再任由舊有高槓桿模式延續，又承受不起房企資金來源突然枯竭所可能引發的新一輪違約、停工與金融震盪。
這也意味著，中共國房地產危機恐怕很難靠一輪「救市」或幾項新規迅速收場。David Tingxuan Zhang的分析指出，北京正在試圖拆解以債務驅動的房地產增長模式，同時避免引發另一場金融危機。問題在於，房企融資、預售制度、銀行信貸、土地財政與地方債務早已彼此交纏，任何一環劇烈調整，都可能把壓力傳導至其他環節。北京如今面對的已不是如何重新吹大昔日的房地產泡沫，而是如何在不觸發更大風險的情況下，逐步拆除一套運轉多年的舊有體系。這場調整可能漫長而痛苦，而在制度真正完成重建之前，購屋者仍可能是最直接暴露於停工、延遲交屋與資產貶值風險之下的群體之一。
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