| 示意圖，圖為2022年10月16日香港城市景觀。(Anthony Kwan/Getty Images) |
【人民報消息】只是好幾個星期沒有在這個專欄談香港樓市，但樓價期間卻以驚人速度下跌，而且蝕讓幅度正在不斷擴大，更驚人是蝕讓的年期，由之前六至七年前買入單位要蝕讓，現在更常見是部分十一、十二年前買入的樓盤，業主要成功出售單位，往往都要擴大議價空間，甚至最終仍是蝕讓收場。
資料顯示業主沽貨蝕讓比重正日益擴大，住宅蝕讓佔整體逾三成。而部分之前還在唱好樓市的財經報章，近期已經改以「價崩」、「蝕讓出血」、「十賣九蝕」、「冧價潮」、「平過深圳價」等字眼形容目前樓市加快下跌。更令人驚奇是，更多大行突然一百八十度轉軚，由之前唱好到現在不得不承認樓市跌勢未止，部分甚至比我之前估計更淡。
樓市受壓，樓價指數按周跌0.1%，連跌6周累計下降2.6%，再創近8年新低，今年累積跌幅擴至4.4%。而中原城市領先指數CCL與撤辣前低位相比低1.6%，相較2021年8月8日紀錄高位更下挫26.4%。
十大屋苑樓價「跳跌」 業主現恐慌性拋售
樓價續跌，以樓價指數計算，大約跌至2016年的水平，如果換成平均每宗二手成交單價，樓價2024年上半年跌至730萬元，10大屋苑與1年前比較，半數蒸發過百萬元身價。
據美聯物業綜合土地註冊處資料顯示，只計算私人住宅，今年上半年平均每宗二手私宅註冊金額約730萬元，已重返至2017年上半年後的7年新低。美聯指出，今年上半年平均每宗二手註冊金額較去年下半年平均約791萬元下跌約7.8%，較21年下半年平均價高位約923萬元更跌約二百萬元或20.9%。
若以10大屋苑劃分，今年上半年各屋苑平均每宗金額均較去年同期下跌，當中跌幅最大的是新都城，跌約18%，該屋苑亦出現「跳跌」情況，由平均價700多萬元，急減至500多萬元，7字變5字頭，其餘9個屋苑都是9變8或7變6。
10大屋苑中，平均成交價最高的太古城，上半年失守1,000萬元，按年跌約13.7%；至於平均成交價最低的嘉湖山莊，今年上半年只有約454萬元，按年跌約12.5%；而同樣受上車人士歡迎的沙田第一城，今年上半年平均成交價低見499萬元，按年亦跌約14.7%。反映不少屋苑的平均價，普遍跌穿重大關口，例如1,000萬、500萬大關。
如果改以平均價計算，多個指標屋苑更是錄得震撼低價，當中作為「龍頭」指標屋苑太古城兩房單位早前錄得以500萬元易手，呎價亦跌至1萬元邊緣關口，已等同新界價，太古城對上一宗500萬成交要追溯到2013年6月，現在售價重回十一年水平，消息震撼整個港島市場。
其次，新界區天水圍嘉湖山莊呎價再跌穿8,000元關口，同時作為細價樓上車盤，沙田第一城7月多宗2房成交已再跌穿400萬心理關口，與撤辣後一度的旺勢出現急轉彎情況，部分成交價低至390萬元，跌幅相當驚人。
但論令人駭聞的成交，是來自深井老牌屋苑豪景花園，有一個947方呎三房戶剛以530萬元成交，呎價僅5597元，據報單位並非涉及「事故盤」或「近親轉讓」，純粹是一宗普通買賣。事實上，豪景花園由華懋發展，基於歷史和口碑等因素，即使在區內也向來「低水」。有評論戲稱交易反映「香港樓．深圳價」，是關深圳上月二手樓成交均價為每方米7.06萬元人民幣，9個大區有5個區的每方米價格在5.8萬元人民幣以上。按豪景花園案例來看，這個「深井」屋苑的樓價可能已平過「深圳」若幹地區。
現階段業主心態是錯失了撤辣後的兩個月「小陽春」反彈，加上全面撤銷辣稅後反而鬆縛了過去兩年買入的業主，而不幸地他們不少均是高位追入，面對樓價跌勢未止「輸少當贏」，寧願擴大議價空間盡快離場，加上政府全面撤辣後已經再無板斧穩定樓市，只能「望天打掛」祈求美國盡快減息。面對如此景況，樓市又豈不會加快跌勢？
銀主盤湧現 低價成交傳遞負面信號
樓價「跳跌」恐怕仍是開端，更令市場不安是累積銀主盤有加大趨勢。據中原地產資料顯示，截至今年6月底，住宅銀主盤存量有230個，較3月底的207個，增加11%，是連續4季處於200夥以上。而另據業內人士統計，目前市場上銀主盤大約有330夥，而每月仍在新增逾百夥新銀主盤，雖相較1997年金融風暴時湧現逾1萬個銀主盤，仍有相當距離，但因為銀主盤普遍更願意割價促銷，隨著樓價反覆下跌，銀行收樓後考慮後市不明朗，寧願大幅減價沽貨，低價成交難免對市場傳遞負面信息，影響其他二手業主、準買家心理，在市場氣氛偏弱的情況進一步推低樓價。
另外，不少豪宅銀主盤的原業主，不乏大商家及重磅投資者背景，將物業抵押作公司業務資金周轉，惟隨著息口高企、經濟不明朗，資金鏈備受壓力，最終被銀行Call Loan 單位終淪為豪宅銀主盤。
今個星期金管局將公布第二季負資產宗數，按首季個案超過3.2萬宗，按季增27.5%，並升至2004年第1季以來最多，恐怕第二季負資產宗數會突破至四至五萬宗，而且個別測量師預測比我更進取，仲量聯行就預測下半年本港樓市跌約10%，以樓價「每跌約1%，負資產宗數將增將5000宗」，屆時負資產料破10萬宗，將是2003年沙士以來新高，恐怕到時不單是全港業主惡夢，甚至有機會動搖到銀行體系以至整個金融系統，但我們屆時還能寄望特區政府及財金官員應對嗎？
（轉自《自由亞洲電臺》）
